developers New York Bergegas untuk Mengurangi Emisi Saat Denda Besar Membayangi

Khawatir tentang suhu yang lebih tinggi, curah hujan yang lebih sering dan intens, serta naiknya air laut yang menggerogoti tepi pantai New York, Dewan Kota memberlakukan Undang-Undang Lokal 97 pada tahun 2019 sebagai bagian dari paket legislatif perintis yang bertujuan mengurangi emisi gas rumah kaca yang menyebabkan iklim. mengubah.

Undang-undang tersebut membidik gedung-gedung besar di New York, menetapkan batas emisi mereka. Satu juta bangunan kota menghasilkan hampir 70 persen emisi karbonnya karena sebagian besar energi untuk pemanasan, pendinginan, dan penerangannya berasal dari pembakaran bahan bakar fosil.

Sekarang, hanya dengan 16 bulan sampai tenggat waktu untuk memenuhi ambang batas pertama — dan dengan ancaman denda yang bisa naik hingga jutaan dolar per tahun untuk bangunan yang tidak memenuhinya — para tuan tanah sangat waspada.

Kabar baiknya adalah bahwa hampir semua 50.000 bangunan yang tunduk pada hukum akan memenuhi tenggat waktu pertama, 1 Januari 2024, menurut perkiraan kota. Tapi itu menyisakan 2.700 bangunan di seluruh kota di mana tindakan diperlukan untuk menghindari denda — sistem pemanas disetel, bocor windows diganti dan lampu hemat energi dipasang.

Dan ambang batas emisi turun secara signifikan untuk tenggat waktu kedua, pada tahun 2030, yang kemungkinan berarti bahwa lebih banyak bangunan perlu melakukan perubahan besar — ​​tidak hanya menyempurnakan sistem bangunan tetapi juga menggantinya — atau membayar denda yang besar.

Perusahaan real estat dengan portofolio besar — ​​dan seringkali staf yang mengabdikan diri pada inisiatif keberlanjutan — umumnya telah menyatukan tindakan karbon mereka, dan banyak yang berada di jalur yang tepat untuk menghindari hukuman berat dalam waktu dekat. Tetapi perusahaan-perusahaan besar yang memiliki gedung-gedung tua yang masih memiliki tungku minyak atau gas di ruang bawah tanah mereka, dan dewan yang menjalankan koperasi dan kondominium perumahan kota, tidak mendukung mereka. Beberapa masih mencoba mencari tahu apa yang perlu mereka lakukan dan bagaimana mereka akan membayar proyek modal yang tidak pernah mereka antisipasi.

“Kami tidak benar-benar tahu apa kewajiban kami dan apa hukuman yang akan kami terima,” kata Debbie Fechter, mitra di Digby Management, bisnis real estat milik keluarga yang memiliki empat bangunan di Manhattan yang tunduk pada Hukum Lokal 97.

Dia menambahkan bahwa perusahaannya kesulitan mendapatkan perhatian dari perusahaan konsultan yang melakukan audit energi pada bangunan dan membantu pemilik memahami bagaimana mematuhi hukum.

Beberapa pemilik telah mendorong kembali. Pada bulan Mei, dua kompleks apartemen taman di Queens dan pemilik gedung serba guna di Manhattan menggugat kota tersebut, menuduh bahwa hukum akan membebani mereka dan orang lain dengan denda “kejam” dan meminta agar penegakan hukum diblokir.

Pejabat kota, yang tidak akan mengomentari proses pengadilan yang tertunda, mengatakan bahwa mereka bersimpati kepada pemilik yang berjuang dan dapat mengabaikan atau menurunkan denda bagi mereka yang melakukan upaya “itikad baik” – ruang gerak yang diabadikan dalam Undang-Undang Setempat 97. Kota ini masih menyusun aturan untuk menerapkan undang-undang dan telah menghentikan program pembiayaan yang akan membayar jenis perkuatan yang dibutuhkan banyak bangunan.

Tetapi pemerintahan Walikota Eric Adams juga telah berjanji untuk menegakkan hukum dan meminta pertanggungjawaban pemilik bangunan sebagai bagian dari upaya luas untuk mengatasi perubahan iklim. Dan keputusan Mahkamah Agung baru-baru ini yang membatasi kemampuan pemerintah federal untuk mengendalikan emisi telah membuat upaya memerangi perubahan iklim di tingkat lokal menjadi kritis.

“Hukum Lokal 97 memberi tahu semua orang di bisnis real estat: Perubahan iklim adalah milik kalian problem,” kata Rohit T. Aggarwala, kepala petugas iklim kota. “Bagian tak terpisahkan dari berada di industri real estat bergerak ke masa depan yang bebas karbon.”

Hukum Lokal 97 bertujuan untuk mengurangi emisi dari bangunan besar 40 persen di bawah tingkat 2005 pada tahun 2030 dan 80 persen pada tahun 2050. Ini berlaku untuk sebagian besar struktur yang lebih besar dari 25.000 kaki persegi, yang mencakup lebih dari setengah luas bangunan yang dibangun di kota. Undang-undang tersebut bertujuan untuk membuat mereka menggunakan lebih sedikit energi secara keseluruhan dan transisi dari bahan bakar fosil ke tenaga listrik untuk hal-hal seperti pemanasan.

“Itu basic misinya adalah menempatkan bangunan pada diet karbon,” kata Paul Reale, direktur penelitian operasi bangunan di Lab Kinerja Bangunan Universitas Kota New York.

Eksekutif real estate menentang Local Law 97 karena biaya yang dikenakan dan karena menargetkan bangunan besar, membiarkan yang lebih kecil dan kategori real estate lainnya lolos.

Anggota industri real estat juga mempertanyakan terburu-buru untuk melistriki, menanyakan apakah jaringan dapat menangani peningkatan permintaan dan peringatan kemungkinan pemadaman. Mereka menyalahkan undang-undang karena menganggap bangunan bertanggung jawab atas emisi karbon yang dihasilkan di pembangkit listrik yang menyediakan listrik mereka dan masih bergantung pada bahan bakar fosil.

“Itu di luar kendali pemilik gedung,” kata Zachary Steinberg, wakil presiden senior kebijakan di Dewan Real Estat New York, sebuah kelompok lobi.

Hukum New York telah mengilhami undang-undang serupa di kota-kota lain, termasuk Boston dan Washington. Undang-undang tersebut berjalan seiring dengan gerakan “melistriki segalanya” yang menyapu kota-kota di seluruh negeri.

Bangunan yang lebih baru umumnya tampaknya lebih mudah mematuhi hukum daripada yang lebih tua. Banyak yang sudah mengandalkan listrik untuk pemanas, dan beberapa mungkin juga dapat membebankan biaya kepada penyewa mereka, yang menghabiskan banyak daya yang digunakan di gedung. Mampu mempromosikan bangunan mereka sebagai bangunan rendah karbon dapat menguntungkan pemilik karena banyak perusahaan ingin menyewa ruang di properti yang selaras dengan tujuan keberlanjutan mereka sendiri.

“Ini meningkatkan nilai aset,” kata Jimmy Carchietta, pendiri dan kepala eksekutif Cotocon Group, sebuah firma teknik dengan bisnis yang berkembang pesat yang melakukan audit energi bangunan.

Brookfield Properties, misalnya, baru-baru ini mengumumkan bahwa mereka akan menggunakan tenaga air untuk menjalankan gedung perkantoran One Manhattan West.

Organisasi Durst, salah satu developers real estat tertua di kota itu, mengatakan sebagian besar bangunannya akan memenuhi ambang batas 2024 tetapi memperkirakan akan didenda $ 2,4 juta per tahun untuk One Bryant Park, gedung pencakar langit Midtown Manhattan dan rumah perusahaan Bank of America. dan bisnis perbankan investasi.

Ketika selesai pada 2010, One Bryant Park digembar-gemborkan sebagai model konstruksi hijau. Tapi 51-story gedung menggunakan banyak energi karena terisi penuh, Bank of America memiliki lantai perdagangan yang beroperasi sepanjang waktu, dan siklus Durst di banyak tempat fresh udara.

“Hukum seperti yang tertulis menghukum kepadatan,” kata ketua developers, Douglas Durst, yang menunjukkan bahwa bangunan berpenduduk jarang yang menggunakan lebih sedikit energi mungkin tidak dihukum, bahkan jika tidak efisien.

Menulis aturan hukum, dan kemudian menegakkannya, menjadi tanggung jawab Departemen Bangunan dan Kantor Kinerja Energi dan Emisi Gedung yang baru. Kantor tersebut bekerja melalui banding dari 89 bangunan yang menurut kota melebihi batas emisi mereka sebesar 40 persen atau lebih. Selain itu, 21 rumah sakit nirlaba telah mengajukan banding, dan sembilan kasus telah diproses.

Kota ini menawarkan panduan gratis kepada pemilik dan pengelola gedung melalui program yang disebut NYC Accelerator. Tetapi program pembiayaan yang menawarkan pinjaman murah ditunda untuk direvisi setelah hanya mendanai dua proyek. Belum jelas kapan program tersebut akan beroperasi kembali.

Bapak Aggarwala menghubungkan jeda tersebut dengan kesulitan yang berkembang dari program baru, dan dia mencatat bahwa dana tersedia dari sumber lain.

Eksekutif real estate telah mencari cara alternatif untuk mematuhi Hukum Lokal 97. Pejabat kota mengatakan perdagangan karbon, pengaturan di mana pemilik bangunan membeli kredit dari properti dengan emisi yang lebih rendah, tidak masuk akal. Tetapi pemilik mungkin dapat mengimbangi emisi karbon mereka dengan membeli sertifikat energi terbarukan untuk mendanai proyek yang akan menyediakan energi bersih ke lima wilayah. Namun, hanya sejumlah REC, demikian sebutannya, yang akan tersedia dalam waktu dekat, kata pejabat kota.

“Hukum Lokal 97 memiliki banyak hambatan — tidak memiliki banyak wortel,” kata Mr. Steinberg dari Dewan Real Estat. “Kita perlu melakukan percakapan nyata tentang program pengurangan pajak.”

Aktivis lingkungan dan lainnya mewaspadai celah yang memungkinkan pemilik untuk menghindari penurunan emisi bangunan mereka.

“Kita harus bertindak segera,” kata John Mandyck, kepala eksekutif Dewan Hijau Perkotaan, yang mencakup para pencinta lingkungan dan developers real estat. “Iklim tidak menunggu.”