Kebutuhan akan Speed ​​Spurs Permintaan untuk Bangunan yang Siap Dipindahkan

WEST CHESTER, Ohio — Limpasan pinggiran kota telah lama menggerogoti pedesaan pedesaan di sekitar Cincinnati. Dua puluh lima tahun yang lalu, pertumbuhan tersebut didukung oleh perumahan yang terjangkau dan sekolah-sekolah pemenang penghargaan. Tapi, karena ekonomi telah berubah, begitu juga permintaan akan ruang.

Bagian dari West Chester, sebuah kota sekitar 18 mil di utara Cincinnati, dibatasi oleh tiga jalan raya antar negara bagian, yang menjadikannya pusat logistik yang didambakan, dan developers telah mencatat: Belum lama ini, tujuh hektar lahan pertanian di sana ditargetkan untuk digunakan kembali oleh Pengembangan North Point.

Hanya 18 bulan setelah proyek diusulkan, penyewa pertama mulai pindah ke West Chester Trade Center seluas 1,8 juta kaki persegi, yang telah dibangun di atas hektar itu dan membawa bisnis medis dan manufaktur ringan bersamanya. General Electric membuka fasilitas pencetakan 3-D dengan gaji tahunan rata-rata lebih dari $100.000, kata David Fehr, direktur Departemen Pengembangan Ekonomi Kabupaten Butler.

Apa yang membuat West Chester Trade Center patut dicatat adalah bahwa itu dibangun berdasarkan spekulasi, artinya dibangun tanpa penyewa yang dijamin. Biasanya, fasilitas untuk bangunan khusus jarang, tetapi sebagian besar memiliki dok pemuatan, jarak yang cukup tinggi, dan tempat parkir.

Kebutuhan akan kecepatan membuat bangunan spesifikasi semakin menarik bagi developers dan pejabat ekonomi, yang mengatakan trennya semakin cepat.

“Kami mulai melihat dorongan besar lima tahun lalu, dan orang-orang yang kami ajak bicara mengatakan bahwa perusahaan-perusahaan ini berkembang sedemikian rupa sehingga mereka tidak akan punya waktu atau keahlian untuk membangun gedung dari awal,” Mr. kata Fehr.

Dulu sebuah kota akan membuka kawasan industri dengan meriah, mempromosikan utilitas dan jalan, dan sisanya akan dilakukan oleh perusahaan. Tetapi proses itu, yang dikenal sebagai membangun yang sesuai, terlalu lambat bagi banyak bisnis di ekosistem rantai pasokan yang semakin bergejolak.

Bukan hanya pasar besar yang ikut serta dalam ledakan pembangunan spesifikasi. Bahkan kota-kota kecil menempatkan otot mereka di belakang konstruksi seperti itu.

Di Whiteland, Ind., sebuah kota berpenduduk sekitar 4.400 orang, para pemimpin lokal merayu sebuah perusahaan Atlanta untuk menginvestasikan $70 juta untuk membangun dua bangunan khusus, satu seluas 500.000 kaki persegi dan yang lainnya seluas 1,1 juta kaki persegi. Gedung-gedung tersebut dijadwalkan selesai pada tahun 2023 dan 2024.

Ada risiko dengan bangunan khusus, seperti kondisi makroekonomi yang berubah-ubah dan kondisi lokal yang akut, yang dapat mengeringkan permintaan dengan tergesa-gesa, meninggalkan kotamadya dan developers yang menahan bangunan kosong.

Untuk saat ini, “rasanya pesta itu tidak akan berakhir dalam waktu dekat,” kata Andrew Hunt, Direktur Vieth untuk Pusat Real Estat di Universitas Marquette. Itu tergantung supply and demand, katanya. Tingkat kekosongan sangat rendah, dan begitu banyak penyewa mencari ruang, bahkan 30 bulan, gedung akan terisi.

“Secara historis, bangunan khusus memiliki risiko, tetapi dalam lingkungan pasar seperti kita sekarang, di mana ada perlombaan untuk mengirimkan barang kepada orang-orang lebih cepat dan untuk memproduksi lebih banyak barang, fleksibilitas ruang spesifikasi menjadi aset, bukan kewajiban. ,” kata Pak Hunt. Ia menambahkan, kekosongan ruang industri secara nasional kurang dari 5 persen.

Selera yang tak terpuaskan untuk bangunan siap pindah telah didukung oleh e-commerce, yang meningkat secara signifikan selama pandemi ketika banyak produsen membawa fasilitas luar negeri kembali ke Amerika Serikat, katanya.

Namun, risiko yang signifikan adalah inflasi. Biaya konstruksi dan tenaga kerja naik, menyebabkan developers menaikkan harga sewa. Mr Hunt memperkirakan developers 40 persen lebih mahal untuk membangun gudang spesifikasi rata-rata tahun ini daripada tahun lalu.

Tetapi beberapa pengamat industri mengatakan inflasi dan masalah rantai pasokan berkontribusi pada ledakan pembangunan spesifikasi daripada menghambatnya.

developers suka membangun secepat mungkin karena menunggu dapat menaikkan biaya, kata Gary Roden, wakil presiden pengembangan bisnis desain-bangun di TDIndustries, sebuah perusahaan konstruksi di Dallas. “Texas memiliki arus masuk bisnis yang besar, yang membantu permintaan dan menyebabkan pemberi pinjaman menjadi lebih bullish,” katanya.

Sebagian besar bangunan spesifikasi fleksibel. Seringkali, sekitar 5 persen dari ruang disisihkan untuk kantor, kata Mr. Hunt, tapi itu bisa berbeda di setiap pasar.

Di Austin, Texas, misalnya, hingga 10 persen dari bangunan khusus seringkali merupakan ruang kantor, sedangkan San Antonio menuntut lebih sedikit.

“Penggunaan bangunan khusus di San Antonio lebih berbasis distribusi,” kata Joe Iannacone, wakil presiden senior di Titan Development, yang berada di tengah pengembangan spesifikasi seluas dua juta kaki persegi di Hutto, Texas, tepat di luar Austin .

Pikiran tentang resesi selalu ada di benaknya, kata Mr. Iannacone, tetapi kondisi pasar, terutama di Barat Daya, tidak menunjukkan tanda-tanda perubahan.

“Semua pemasok ini membutuhkan ruang, dan saat ini tidak ada ruang,” katanya. Titan biasanya memilih situs di kota yang lebih kecil di mana pembatasan zonasi umumnya tidak terlalu memberatkan.

NorthPoint Development, salah satu pemain paling menonjol di negara ini dalam pengembangan spesifikasi, memiliki proyek seluas 40 juta kaki persegi yang sedang berlangsung di Joliet, Illinois. Penduduk setempat keberatan dengan ukurannya, tetapi Dewan Kota memberi NorthPoint lampu hijau musim semi ini.

Pasar akan mendukung pengembangan, kata Brent Miles, kepala NorthPoint marketing petugas. “Ada sejumlah besar permintaan, dan aku tidak melihat itu berakhir,” katanya. Tujuh puluh lima persen dari leasing NorthPoint sedang dalam pengembangan spekulatif.

Dia menambahkan bahwa sebagian besar developers mendasarkan keputusan mereka pada tiga kriteria: lokasi, infrastruktur, dan ketersediaan tenaga kerja.

Bangunan khusus lebih dari gudang cangkang. Bangunan bertingkat menjadi lebih umum, terutama di daerah pesisir di mana lahan langka. Beberapa pembangun bahkan mengambil risiko pada spesifikasi khusus, berharap untuk memanfaatkan permintaan yang meningkat di sektor biomedis.

“Kebutuhan ruang lab jauh melebihi pasokan saat ini,” Scott Cooper, wakil presiden dan manajer divisi di Brasfield & Gorrie, salah satu perusahaan konstruksi swasta terbesar di Amerika Serikat. “Hal ini telah mendorong banyak klien kami untuk mengembangkan gedung lab sesuai spesifikasi untuk memberi penyewa lompatan awal dalam perlombaan mereka untuk menjadi yang pertama ke pasar.”

Klien biomedis yakin bahwa mereka akan dapat menyewa ruang secepat mungkin, kata Cooper, seraya menambahkan bahwa permintaan ruang lab di kawasan Segitiga Riset Carolina Utara, misalnya, telah melonjak.

“Dengan lowongan yang serendah itu, dibutuhkan penurunan signifikan dalam permintaan ruang ilmu hayati untuk beralih dari bangunan spekulatif di pasar-pasar utama ini.” dia berkata.