Krisis Real Estat Adalah Inti Masalah Ekonomi China

Selama beberapa dekade, membeli properti dianggap sebagai investasi yang aman di Cina. Sekarang, alih-alih membangun fondasi kekayaan bagi kelas menengah negara itu, real estat telah menjadi sumber ketidakpuasan dan kemarahan.

Di lebih dari 100 kota di seluruh China, ratusan ribu pemilik rumah China bersatu dan menolak untuk membayar kembali pinjaman atas properti yang belum selesai, salah satu tindakan pembangkangan publik yang paling luas di negara di mana bahkan protes kecil dipadamkan.

Boikot adalah bagian dari dampak dari ekonomi China yang memburuk, diperlambat oleh penguncian Covid, pembatasan perjalanan, dan kepercayaan yang goyah pada pemerintah. Ekonomi negara itu berada di jalur pertumbuhan paling lambat dalam beberapa dekade. Pabriknya menjual lebih sedikit ke dunia, dan konsumennya menghabiskan lebih sedikit di rumah. Pada hari Senin, pemerintah mengatakan pengangguran kaum muda telah mencapai rekor tertinggi.

Yang memperparah kemunduran keuangan ini adalah masalah dari sektor yang sangat rentan: real estat.

“Hidup ini sangat sulit, dan kami tidak mampu lagi membayar hipotek bulanan,” tulis pemilik rumah di Provinsi Hunan tengah China dalam sebuah surat kepada pejabat lokal pada bulan Juli. “Kita harus mengambil risiko karena putus asa dan mengikuti jalan pemogokan hipotek.”

Pemberontakan hipotek telah mengguncang pasar properti menghadapi dampak dari gelembung perumahan selama beberapa dekade. Ini juga telah menciptakan komplikasi yang tidak diinginkan bagi Presiden Xi Jinping, yang diperkirakan akan mencalonkan diri untuk masa jabatan ketiga sebagai pemimpin partai akhir tahun ini dengan pesan stabilitas sosial dan kemakmuran yang berkelanjutan di China.

Sejauh ini, pemerintah telah berjuang untuk membatasi perhatian yang dikumpulkan oleh boikot. Setelah kebingungan awal pemberitahuan pemogokan hipotek menjadi viral di media sosial, sensor internet pemerintah mulai beraksi. Tapi pengaruh pemogokan sudah mulai menyebar.

Jumlah properti di mana kolektif pemilik rumah telah memulai atau mengancam untuk memboikot telah mencapai 326 secara nasional, menurut daftar crowdsourced berjudul “WeNeedHome” di GitHub, sebuah repositori online. ANZ Research memperkirakan bahwa boikot dapat mempengaruhi sekitar $222 miliar pinjaman rumah yang ada di neraca bank, atau kira-kira 4 persen dari hipotek yang beredar.

Setiap momentum di balik pemogokan hipotek akan menambah semakin banyak masalah ekonomi yang dihadapi Partai Komunis China.

Ketika bank pedesaan membekukan penarikan di Provinsi Henan di Cina tengah, itu memicu pertikaian sengit antara deposan dan security pasukan. Lulusan perguruan tinggi baru-baru ini berjuang untuk mencari pekerjaan dengan pengangguran kaum muda sebesar 20 persen. Usaha kecil, penyedia pekerjaan terbesar, berjuang untuk bertahan hidup di bawah ancaman penguncian Covid-19.

Pada hari Selasa, Perdana Menteri China Li Keqiang mengunjungi kota pusat teknologi selatan Shenzhen dan mendesak “rasa urgensi yang tinggi” untuk pemulihan ekonomi. Namun sektor properti menghadirkan serangkaian tantangan yang unik.

Real estate mendorong sekitar sepertiga dari aktivitas ekonomi China, menurut beberapa perkiraan, dan perumahan menyumbang sekitar 70 persen dari kekayaan rumah tangga, menjadikannya investasi paling penting bagi kebanyakan orang China. Pada tahun 2020, untuk mengatasi kekhawatiran tentang pasar properti yang terlalu panas di mana pemilik rumah sering membeli apartemen sebelum dibangun, China mulai menindak pinjaman berlebihan oleh developers.

Langkah ini menciptakan krisis keuangan bagi banyak perusahaan yang mengandalkan akses mudah ke utang untuk menjaga proyek konstruksi tetap berjalan. Ketika ketegangan keuangan semakin dalam, Evergrande dan developers properti besar lainnya mengalami default, dan dampaknya beriak di seluruh industri.

Bulan lalu, ratusan perusahaan yang menyediakan layanan dan pasokan ke sektor properti, seperti perusahaan konstruksi dan penata taman, mengeluarkan pernyataan bersama kepada otoritas pemerintah yang mengatakan mereka “menghadapi krisis kelangsungan hidup” karena mereka tidak dibayar selama berbulan-bulan.

Pemilik rumah dari kompleks apartemen yang sebagian dibangun di pusat kota Cina Zhengzhou membandingkan diri mereka dengan Rickshaw Boy, atau Camel Xiangzhi, karakter tragis dalam sastra Cina yang mimpinya – becak sendiri – digagalkan oleh korupsi dan ketidakjujuran.

“Kami, sebagai ribuan Xiangzi, harus membuang belenggu itu, dan membiarkan mereka yang merampok uang kami dan menghancurkan mobil kami tahu bahwa Xiangzi bukan lagi domba yang disembelih oleh orang lain,” tulis pemilik rumah dalam pemberitahuan bulan lalu kepada bank lokal dan pejabat pemerintah. Jika developers tidak menyelesaikan pembangunan, “semua pemilik akan secara paksa berhenti membayar pinjaman” pada akhir Agustus, tulis mereka.

Salah satu pemilik rumah yang menandatangani pemberitahuan itu adalah Andy Li.

Li pertama kali membeli apartemen senilai $150.000 dalam pembangunan pada tahun 2019. Setelah melakukan pembayaran hipotek bulanan selama tiga tahun, ia mengetahui pada bulan Februari bahwa apartemen tersebut tidak akan selesai pada bulan Mei seperti yang dijanjikan. Bahkan, semua konstruksi dihentikan. Grup Yufa, developers, mengatakan kepada pemilik rumah bahwa serah terima harus ditunda hingga Desember.

“Kami bahkan tidak tahu apa yang terjadi dengan uang itu. Kenapa tidak ada uang?” kata Pak Li. “Kami pasti akan berhenti membayar hipotek jika benar-benar tidak ada cara lain.”

Grup Yufa tidak segera dapat dimintai komentar, dan panggilan telepon tidak dijawab. Nomor terdaftar kedua telah terputus. Pemerintah daerah di Zhengzhou mengatakan akan membuat dana talangan untuk menyediakan modal bagi developers yang kesulitan. Bulan lalu, Politbiro, badan penguasa tertinggi China, mengatakan pemerintah daerah harus memastikan bangunan yang belum selesai diselesaikan.

Tetapi Michael Pettis, seorang profesor keuangan di Universitas Peking, mengatakan boikot hipotek adalah bagian dari masalah yang lebih besar: pecahnya gelembung perumahan China yang telah meningkat selama beberapa dekade. Bahkan jika otoritas China menyediakan developers dengan modal yang cukup, rumah yang mendasarinya masih dinilai terlalu tinggi, katanya.

“Ada semua kekayaan fiktif yang diciptakan oleh lonjakan harga real estat yang tidak dapat dibenarkan,” kata Pettis. “Solusi itu hanyalah solusi sementara untuk mencoba membuat segalanya tidak terlalu buruk dalam jangka pendek. Pada akhirnya, aku tidak berpikir mereka akan berhasil.”

Selama bertahun-tahun, developers properti tidak perlu terlalu khawatir tentang pendanaan. Akses ke kredit itu mudah, dan sekitar 90 persen rumah baru “sudah dijual sebelumnya”. Pembeli akan menyerahkan deposito dan melakukan pembayaran hipotek sebelum konstruksi selesai.

Sistem itu memberi developers uang yang mereka butuhkan untuk terus membangun dan, sampai saat ini, pemilik rumah tidak mengeluh, karena harapannya adalah nilai properti di China akan terus meningkat, seperti yang terjadi selama beberapa dekade.

Waktu telah berubah.

Pada paruh pertama tahun 2022, penjualan untuk 100 developers properti terbesar di China turun 50 persen, menurut data dari China Real Estate Information Corp.

Li, 29, yang bekerja di manajemen hotel, ingat ketika pasar tampak jauh lebih menjanjikan. Ketika dia pertama kali membeli apartemennya, dia memberikan uang muka 30 persen dengan uang yang dikumpulkan dari dana pensiun orang tuanya. Meskipun dia tinggal di Beijing, dia pikir properti di Zhengzhou, dikelilingi oleh taman dan sekolah, akan menjadi langkah awal yang baik dalam rencananya untuk kembali ke kampung halamannya dan memulai sebuah keluarga dengan istrinya.

Rencana itu sekarang ditunda karena konstruksi di pengembangan Zhengzhou tetap dihentikan. Li dan pemilik rumah lainnya berniat melakukan boikot jika situasinya tidak membaik, katanya. Dalam surat mereka, pemilik rumah mengakui risikonya.

Sistem kredit sosial China menghukum pelanggaran – seperti kegagalan untuk membayar kembali pinjaman – dengan membatasi kemampuan individu untuk bepergian, memasukkan anak-anak mereka ke sekolah atau meminjam dari bank di masa depan.

Namun, dalam pemberitahuan bulan lalu, pemilik rumah mengatakan risiko itu tidak lebih besar daripada ancaman bagi kelangsungan hidup mereka. “Ketika kami merasa putus asa,” tulis mereka, “sistem kredit adalah macan kertas bagi kami, belenggu yang dapat dibuang ke tempat sampah kapan saja.”

Claire Fu penelitian yang disumbangkan.