Pasar Properti China yang Dulu Mendesis Mulai Mendingin

Setahun yang lalu, bisnis sedang ramai untuk Liang Jiawei, seorang penjual properti di Zhanjiang, sebuah kota pesisir di Cina selatan.

Dia bisa menjual tiga apartemen dalam sehari tanpa banyak kesulitan. Apartemen-apartemen itu cukup umum, Mr. Liang mengakui, tetapi kompleks bangunan baru — di lingkungan yang sedang naik daun tidak jauh dari stasiun kereta api berkecepatan tinggi — sudah cukup untuk menarik pembeli.

Kemudian datanglah pembalikan keberuntungan secara tiba-tiba. Sektor properti China mulai runtuh di bawah beban utang yang besar. Apa yang sudah menjadi pasar perumahan terburuk di negara itu dalam beberapa tahun mengalami pukulan lain ketika varian baru dari virus corona memicu penguncian yang meluas dan membuat ekonomi terhenti.

Gejolak telah memicu penurunan penjualan rumah baru dan menekan harga real estat untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun, membahayakan prospek ekonomi yang sudah rapuh yang bergantung pada perumahan untuk pertumbuhan pekerjaan dan pengeluaran bisnis, dan menempatkan pada risiko investasi penting bagi jutaan keluarga Cina.

Sejauh ini, upaya China untuk menghidupkan kembali pasar perumahan dengan tingkat hipotek yang lebih rendah, kredit yang lebih mudah, subsidi dan peraturan yang longgar belum berhasil. Pada bulan April dan Mei, harga rumah baru turun di lebih dari setengah dari 70 kota terbesar di China untuk pertama kalinya sejak 2016, dan penjualan properti tersebut anjlok hampir 60 persen.

Zhanjiang, kota pelabuhan berpenduduk tujuh juta orang, memiliki beberapa penurunan harga paling tajam di antara kota-kota besar. Liang berkata bahwa dia hanya menjual lima apartemen di bulan April. Mei bahkan lebih buruk.

“Harga telah turun, tetapi antusiasme untuk membeli rumah masih belum kembali,” kata Liang. “Ekonomi tidak baik, dan dampak pandemi yang berkelanjutan telah sepenuhnya mengubah situasi.”

Ketika China perlahan-lahan keluar dari penguncian ketat, negara itu fokus untuk mencegah perlambatan ekonomi. Bulan lalu, perdana menterinya, Li Keqiang, mengadakan pertemuan darurat dan mengeluarkan peringatan serius kepada lebih dari 100.000 pejabat bahwa bisnis dan pemerintah daerah perlu bertindak dengan “urgensi yang jelas.”

Sektor real estate adalah pengungkit yang besar dan penting. Sejak China mulai melakukan reformasi pada tahun 1988 untuk perumahan komersial, properti telah menjadi pilar ekonomi yang berpengaruh. Dengan beberapa perkiraan, itu menyumbang sekitar 30 persen dari PDB China setelah memperhitungkan industri terkait seperti konstruksi dan manajemen properti.

Properti juga membawa makna yang mendalam dalam masyarakat Cina. Bagi anak muda yang ingin menikah, memiliki rumah merupakan suatu keharusan sebelum memulai sebuah keluarga. Alih-alih berinvestasi dalam saham dan obligasi, rumah tangga Cina mengalokasikan sebagian besar tabungan mereka ke real estat — lebih dari dua kali lipat tingkat orang Amerika.

Selain itu, pukulan terhadap harga real estat dapat bergejolak melalui ekonomi dengan mengikis berapa banyak pembeli China yang bersedia membelanjakan peralatan, pakaian, perhiasan, atau mobil.

Dengan ekonomi yang limbo, Beijing mencoba membuat orang membeli properti lagi.

Pemerintah menangguhkan program percobaan untuk menerapkan pajak properti pada bulan Maret. Bulan lalu, bank-bank China memangkas biaya hipotek dengan jumlah terbesar sejak sistem suku bunga baru diberlakukan pada 2019.

Selain itu, berbagai pemerintah daerah telah meluncurkan puluhan kebijakan baru untuk mempromosikan pembelian rumah. Meishan, sebuah kota di Provinsi Sichuan, mengatakan akan menawarkan subsidi untuk pembelian rumah baru sebelum akhir tahun. Pemerintah Wenzhou, sebuah kota di Provinsi Zhejiang, mengatakan sekarang akan mengizinkan pembayaran bunga hanya untuk tiga tahun pertama hipotek untuk pembeli rumah pertama kali. Huainan, sebuah kota di Provinsi Anhui, memerintahkan bank untuk memperpanjang lebih banyak uang dan mempersingkat waktu persetujuan pinjaman, serta menurunkan tingkat hipotek dan persyaratan uang muka untuk pembeli pertama kali.

Untuk beberapa pembeli rumah potensial, insentif tidak cukup untuk mengimbangi risiko.

Cao Jingyu, yang bekerja untuk sebuah perusahaan furnitur luar ruang di Shenzhen, mengatakan uang muka yang lebih rendah hanya akan berarti lebih banyak pembayaran bank dari waktu ke waktu. Mengingat keadaan ekonomi yang rapuh dan kemungkinan pemecatan yang selalu ada, katanya, dia tidak ingin mengikat sebagian besar uangnya di rumah.

Awal tahun ini, dia hampir membeli sebuah apartemen di bagian utara Shenzhen. Setelah melakukan deposit untuk rumah yang sedang dibangun, dia ragu-ragu ketika dia melihat hanya 20 persen dari unit yang telah terjual. Pada menit terakhir, dia mundur.

“aku masih khawatir tentang risiko besar membeli rumah,” kata Cao, 30 tahun. “Ketika aku ingin menjual properti, bisakah aku melepaskannya dari tangan aku?”

Setahun yang lalu, kekhawatiran dengan pasar real estat China bukan pembeli yang enggan, tetapi spekulan yang hiruk pikuk. Ketika sebuah properti di Shenzhen tersedia pada Maret 2020, 288 unit bangunan tersebut terjual habis secara online dalam tujuh menit, menurut media pemerintah.

Pejabat Cina, khawatir tentang gelembung perumahan dan dampaknya terhadap sistem keuangan, memberlakukan apa yang disebut kebijakan tiga garis merah untuk mengekang kebiasaan meminjam yang sembrono dari developers properti terbesar di negara itu.

Aturan baru, yang mengharuskan perusahaan membayar utang sebelum meminjam lebih banyak uang, mulai membuka celah di pasar properti. Pada akhir tahun 2021, China Evergrande Group, developers properti yang berhutang banyak, gagal membayar obligasi kepada kreditur. Sejak Evergrande, lebih dari selusin perusahaan telah gagal.

Di tengah kesengsaraan utang, pejabat China mendorong developers untuk memprioritaskan penyelesaian properti bangunan yang telah mereka jual. Tetapi terburu-buru oleh perusahaan kekurangan uang tunai untuk menyelesaikan proyek telah menimbulkan masalah baru: protes atas pekerjaan yang buruk.

Ketika Evergrande mulai mengalami masalah likuiditas, diperkirakan 1,6 juta orang menunggu developers untuk menyelesaikan rumah yang telah mereka beli.

He Qiang, seorang penjual mobil berusia 27 tahun, membeli properti Evergrande pada 2019 dengan harapan selesai pada 2021. Ditunda hingga Juni.

Pak He mengatakan dia tidak berpikir tenggat waktu terakhir itu realistis. Apartemen masih belum memiliki listrik. Lift belum selesai, dan lantai kayu tidak dipasang.

Dan dia sudah memperhatikan masalah. Itu windows bocor. Ruang luar hanya jalur mobil yang lebar, tanpa trotoar untuk penghuni. Tidak ada semak atau pohon, hanya rerumputan yang gundul.

Ketika Evergrande menjadwalkan upacara untuk gedung tersebut, warga memprotes dan acara tersebut dibatalkan. developers mengatakan kepada warga bahwa tidak ada uang untuk apa-apa lagi.

“Kami diberitahu untuk tidak terlalu menuntut. Masih banyak orang yang belum bisa menyelesaikan apartemennya,” kata Pak He.

Evergrande tidak menanggapi email yang meminta komentar, dan nomor telepon yang terdaftar di situs webnya terputus.

Orang-orang di seluruh negeri memprotes tentang masalah kualitas dan janji yang tidak terpenuhi.

Louis Lee, seorang administrator berusia 38 tahun di sebuah perusahaan real estat, membeli sebuah apartemen pada tahun 2019 di kompleks “Moon on the Sea” oleh Vanke, salah satu developers properti terbesar di negara itu. Dia diberitahu bahwa kompleks di Guangzhou pada akhirnya akan mencakup pusat perbelanjaan dengan toko kelontong dan sekolah internasional — nilai jual utama bagi Ms. Lee, yang memiliki dua anak kecil.

Tapi lebih dari setahun setelah dia pindah, gedung sekolah dan mal tetap kosong. Warga mengatakan Vanke mengatakan kepada mereka bahwa tidak ada cukup minat dari bisnis untuk memenuhi mal, dan aplikasi untuk sekolah terikat dalam birokrasi pemerintah.

Distrik setempat menentang versi acara ini. Dikatakan kepada penduduk bahwa Vanke belum membayar sewa tanah dalam beberapa tahun terakhir karena sengketa keuangan dengan desa, yang memiliki tanah tersebut. Setelah masalah itu dibawa ke pengadilan, Vanke akhirnya membayar, tetapi saat ini tidak ada rencana untuk sekolah internasional.

Pada bulan April, pemilik rumah yang marah menggantung spanduk yang menutupi 10 lantai teratas gedung tinggi yang bertuliskan “Iklan palsu Vanke,” berdasarkan foto warga. Spanduk lain memperingatkan orang-orang bahwa membeli rumah Vanke akan “menghancurkan hidup mereka.” Ketika polisi tiba untuk memberi tahu pemilik rumah untuk melepas spanduk, pengunjuk rasa menolak dan bentrok dengan petugas. Vanke tidak menanggapi email yang meminta komentar.

Ms. Lee menyesal membeli properti itu. Dia mengatakan masalah keuangan yang dihadapi developers mengarah ke masalah kualitas.

“aku pribadi tidak merekomendasikan membeli apartemen sekarang,” kata Ms. Lee. “Orang-orang harus benar-benar berpikir dua kali.”

Claire Fu berkontribusi pelaporan dan penelitian.