Sewa Akan Naik Setidaknya 3,25 Persen untuk 2 Juta Warga New York

Sebuah panel Kota New York yang mengatur sewa untuk sekitar satu juta apartemen sewa-stabil menyetujui kenaikan tertinggi dalam hampir satu dekade pada hari Selasa, setelah pemilik properti mengatakan mereka sedang terjepit oleh pajak dan kenaikan biaya.

Pada pertemuan yang riuh di Cooper Union di Manhattan, Dewan Pedoman Sewa memberikan suara 5 banding 4 untuk menaikkan harga sewa untuk sewa satu tahun sebesar 3,25 persen di rumah sewa yang stabil, dan untuk sewa dua tahun sebesar 5 persen.

Banyak penyewa berpendapat untuk pembekuan atau pengembalian sewa, sementara tuan tanah mencari kenaikan yang lebih tinggi, tetapi panel telah mengisyaratkan niatnya untuk mendukung pendekatan jalan tengah pada pertemuan bulan lalu. Peningkatan mempengaruhi sekitar dua juta warga New York.

New York City, yang sudah menjadi salah satu tempat paling mahal untuk hidup di negara ini, telah mengalami kenaikan biaya hidup di tengah rebound dari pandemi terburuk. Melonjaknya inflasi telah memukul penyewa dan pemilik properti, dan efeknya pada kemampuan tuan tanah untuk memelihara bangunan adalah salah satu faktor utama yang dipertimbangkan dewan. Tetapi pemungutan suara itu juga meningkatkan kekhawatiran tentang kekurangan perumahan yang terjangkau dan keberlanjutan pemulihan kota.

Auditorium pada hari Selasa dipenuhi oleh puluhan orang yang mengenakan kaos berwarna oranye dan kuning cerah yang menyatakan keanggotaan mereka dalam organisasi penyewa yang berbeda. Peluit mereka yang menusuk, hentakan di kursi, teriakan dan teriakan “perumahan adalah hak asasi manusia” bergema di seluruh ruangan, kadang-kadang benar-benar menenggelamkan suara anggota dewan.

Saat ketua dewan, David Reiss, menguraikan alasan di balik kenaikan itu, lusinan orang berdiri, membelakangi dia dan meneriakkan, menenggelamkannya.

Pemungutan suara tahunan selalu penuh dan menarik protes keras dan lobi dari para pendukung penyewa dan tuan tanah. Tetapi pertemuan tahun ini datang setelah puluhan ribu penyewa kehilangan pekerjaan dan berjuang untuk melakukan pembayaran selama pandemi.

Itu juga merupakan pemungutan suara pertama yang dilakukan selama pemerintahan Walikota Eric Adams, dan dewan mengambil pendekatan yang berbeda dari sebelumnya, Bill de Blasio. Panel tersebut secara efektif dikendalikan oleh walikota, yang menunjuk kesembilan anggota — lima mewakili masyarakat, dan masing-masing dua untuk penyewa dan tuan tanah. Perwakilan penyewa dan pemilik sama-sama memilih tidak pada Selasa malam.

Sementara Mr Adams telah mengatakan bahwa dia melobi dewan untuk mengadopsi kenaikan yang lebih rendah, dia juga menyatakan simpati kepada pemilik properti kecil yang membutuhkan pendapatan sewa untuk mengkompensasi kenaikan biaya.

“Penetapan yang dibuat oleh Dewan Pedoman Sewa hari ini sayangnya akan menjadi beban bagi penyewa pada saat yang sulit ini – dan itu mengecewakan,” kata Adams dalam sebuah pernyataan setelah pemungutan suara.

“Pada saat yang sama,” tambahnya, “tuan tanah kecil berisiko bangkrut karena bertahun-tahun tidak ada kenaikan sama sekali, menempatkan pemilik bangunan sederhana dalam risiko sambil mengancam kualitas hidup penyewa yang layak untuk hidup layak. bangunan modern yang terawat.”

Tuan de Blasio lebih fokus pada biaya penyewa. Selama masa jabatannya, kenaikan tahunan tertinggi yang disetujui oleh dewan adalah 1,5 persen untuk sewa satu tahun dan 2,75 persen untuk sewa dua tahun. Inflasi juga relatif rendah selama pemerintahannya.

Terakhir kali ada peningkatan yang signifikan — 4 persen untuk sewa satu tahun dan 7,75 persen untuk sewa dua tahun — terjadi pada 2013, ketika Michael R. Bloomberg menjadi walikota.

Kenaikan yang disetujui pada hari Selasa akan berlaku untuk sewa yang dimulai pada atau setelah 1 Oktober.

Sistem stabilisasi sewa Kota New York, yang pertama kali diterapkan pada akhir 1960-an, tetap menjadi sumber penting perumahan yang terjangkau.

Pendapatan rata-rata untuk orang yang tinggal di rumah sewa-stabil adalah sekitar $ 47.000, dibandingkan dengan $ 62.960 di rumah yang tidak diatur, menurut survei kota baru-baru ini. Sewa bulanan rata-rata untuk apartemen sewa-stabil adalah $ 1.400, menurut survei, dibandingkan dengan $ 1.845 untuk rumah yang tidak diatur.

Dan harga sewa yang stabil sangat kontras dengan harga selangit yang terlihat dalam beberapa bulan terakhir di beberapa bagian kota: Rata-rata sewa apartemen yang baru disewa di Manhattan pada bulan Mei adalah $4.975 per bulan, meningkat 22 persen dari tahun sebelumnya, menurut sebuah laporan oleh perusahaan real estate Douglas Elliman.

Hasil pada hari Selasa merupakan pukulan bagi penyewa, banyak dari mereka berjuang untuk membayar sewa mereka bahkan sebelum pandemi. Pendukung perumahan telah melobi secara agresif dalam beberapa minggu terakhir agar dewan membalikkan arah dan mendukung pembekuan atau pengembalian sewa.

Mei Xia Yu, yang telah tinggal di apartemen sewa dua kamar tidurnya di Chinatown selama 15 tahun, mengatakan setelah pemungutan suara bahwa “hatinya sangat gelisah.”

“Itu menambahkan terlalu banyak,” katanya. “Tidak ada yang mampu membelinya.”

Adán Soltren, yang diangkat ke dewan pada musim semi ini oleh Mr. Adams dan merupakan salah satu dari dua perwakilan penyewa yang menolak kenaikan tersebut, menyebut keputusan untuk mendukung mereka “tidak adil.”

“Keputusan kalian akan mengakibatkan jutaan orang menderita sementara perusahaan dan investor terus mendapat untung,” katanya.

Pada dengar pendapat panel minggu lalu di Bronx, lebih dari 60 dari sekitar 70 pembicara adalah penyewa, pendukung penyewa dan pejabat terpilih yang berpendapat untuk penurunan sewa atau pembekuan sewa. Banyak pembicara menjadi emosional selama kesaksian mereka, mengungkapkan keputusasaan dalam menghadapi peningkatan dan frustrasi atas kondisi buruk di rumah mereka.

Kenaikan yang disetujui pada hari Selasa juga mengecewakan tuan tanah, yang mengatakan bahwa bangunan akan memburuk tanpa pendapatan sewa tambahan untuk menebus kenaikan biaya.

“Kami mempertaruhkan pembusukan perumahan sewa-stabil,” kata Christina Smyth, salah satu dari dua anggota yang mewakili tuan tanah yang memilih menentang kenaikan yang diusulkan, mengatakan mereka tidak cukup.

Tuan tanah mengatakan mereka sedang diperas oleh undang-undang baru yang keras yang disahkan pada 2019, yang membatasi kemampuan mereka untuk menaikkan sewa ketika sebuah apartemen menjadi kosong atau ditingkatkan.

Bryan Liff, seorang tuan tanah yang bersaksi pada pertemuan minggu lalu, mendorong kenaikan sewa setidaknya 8 persen, dan mengatakan pendapatan sewa sudah terlalu rendah untuk membawa banyak unit ke standar layak huni. Namun dia mengatakan dia “terdemoralisasi” oleh apa yang tampaknya menjadi kesimpulan sebelumnya atas nama penyewa, dan bahwa “keputusan tampaknya didasarkan pada siapa yang berteriak paling keras.”

Baik Mr. Adams dan kelompok tuan tanah telah memasukkan kesulitan yang dialami oleh tuan tanah “ibu dan anak” ketika berdebat mendukung kenaikan sewa.

Tetapi karena undang-undang yang ada mempersulit untuk menentukan siapa yang sebenarnya memiliki bangunan tertentu, tidak jelas berapa banyak pemilik rumah sewa yang sebenarnya adalah pemilik properti yang lebih kecil versus tuan tanah dengan portofolio yang jauh lebih besar dan lebih beragam.

Satu analisis kasar yang dilakukan oleh staf dewan pada Juni 2020 menunjukkan bahwa lebih dari 61 persen unit sewa-stabil dimiliki oleh tuan tanah yang memiliki 10 unit atau kurang.

Tetapi analisis terpisah dari catatan properti yang dirilis minggu lalu oleh grup JustFix.nyc, sebuah perusahaan teknologi yang melacak kepemilikan properti, menunjukkan sebaliknya: bahwa lebih dari 60 persen rumah sewa-stabil dimiliki oleh tuan tanah dengan portofolio lebih dari 1.000. unit secara keseluruhan. Sebaliknya, sekitar 1 persen unit sewa-stabil dimiliki oleh tuan tanah yang memiliki kurang dari 10 unit secara keseluruhan.

“Data dengan tegas menunjukkan bahwa tuan tanah besar memiliki sebagian besar perumahan sewa-stabil di New York City,” kata kelompok itu pekan lalu.

Teh Kvetenadze pelaporan kontribusi.